Чем недвижимое имущество отличается от движимого? Этот вопрос представляет довольно большую важность, так как владение недвижимым имуществом должно подтверждаться внесением записи об этом в ЕГРН. И, несмотря на то, что в юридической доктрине, законах и практике этот вопрос уже давно относительно определён, в российских реалиях на почве советского прошлого, когда земля была изъята из оборота, выросла ситуация, когда право собственности на землю не всегда означает право собственности на находящиеся на этой земле объекты. В условиях такой правовой неопределённости многие стали регистрировать своё право собственности на такие объекты "недвижимости" как палатки, заборы, навесы, замощение и т.д.
В результате объекты права недвижимости множились, что часто невыгодно в том числе собственникам (гораздо лучше рассматривать такие объекты как часть составной вещи, улучшение и т.д.). Как быть? Ещё с 2000-х суды не раз подчёркивали, что Регистратор не обладает компетенцией для окончательной оценки того или иного объекта статусом недвижимой вещи. Т.е. запись в ЕГРН не означает безусловную легализацию таких объектов в виде недвижимого имущества, такую запись можно оспорить. Позже, уже в 2020-х были приняты поправки в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, был создан механизм административной дерегистрации. Таким образом, можно оспорить регистрацию не недвижимости двумя способами:
-
В Росреестре в соответствии с ч. 20 ст. 70 Закона "О государственной регистрации недвижимости". Обратиться может собственник (обладатель иного вещного права) объекта или собственник земельного участка, если права на объект зарегистрированы не были. При этом решение о том, что зарегистрированный объект не является объектом недвижимого имущества, выносится на усмотрение инспектора.
-
В суде. Обратиться может любое заинтересованное лицо, это можно сделать в том числе в рамках разбирательства, основной правовой вопрос по которому отличен. Такой иск нередко называется "о признании зарегистрированного права отсутствующим".
В таком положении есть несколько довольно серьёзных проблем: во-первых, категорию "иное вещное право" можно понимать совершенно по разному, а во-вторых, несколько смущает тот факт, что до сих в российском праве не было выработано действенных механизмов удостоверения недвижимости в качестве недвижимости до создания записи об этом в ЕГРН (и в ближайшее время не предвидится).
Таким образом, ещё раз обращаю Ваше внимание, что наличие записи в ЕГРН ещё не говорит, что объект является недвижимостью. А это значит, что очень важно перед совершением сделок с недвижимостью, будь это покупка или аренда, произвести полный юридический анализ как самой сделки, так и самого имущества, чтобы понять, Вам продают пустую запись в ЕГРН или нет. Обращайтесь к нам и мы поможем разобраться с Вашей ситуацией.
