Для начала, можно сказать, что среди огромного перечня сложных юридических понятий и неинтуитивно понятных формул, право застройки (оно же суперфиций) стоит особняком: оно означает право застройки земельного участка постройками. Но проименовывать наличие у собственника отдельное право застройки у собственника земельного участка нет смысла: право собственности - это базовая категория гражданского права, оно действует до пределов, когда начинается нарушение прав и законных интересов других лиц, либо начинается противоречие с законом (который, в соотвествии с Конституцией, правда, тоже не может заходить слишком далеко и призван защищать права других лиц, но это другой вопрос). Право застройки как категория пригождается в первую очередь в те моменты, когда мы говорим об особом субъективном праве одного лица о праве застройки чужого земельного участка и именно в этом значении его следует использовать.
Право застройки имеет место, к примеру, в немецком праве, наиболее близком к российскому генеалогически и было введено для того, чтобы удовлетворить растущий спрос на жилую недвижимость со стороны богатеющего и множащегося населения: в конечном итоге право застройки предоставляет право построить собственный дом не покупая дорогую землю, либо снизить издержки за строительство многоквартирного дома, а также разрешить ряд сложных вещноправовых проблем. На самом деле в России уже существует институт строительной аренды, в рамках которого можно предоставить правомочие возведения постройки на земельном участке арендодателя, однако, эти институты не идентичны, давайте начнём с их отличия:
- Право застройки - это вещное право, которое носит абсолютный характер, однако ограничено временем. Таким образом, это ограниченное вещное право, по своему содержанию сходное с абсолютным. При этом оно обременяет земельный участок таким образом, чтобы это право следовало за земельным участком, а также передавалось по наследству. Однако право застройки возмездно, т.е. собственник земельного участка получает плату за его пользование.
- Строго говоря, в контексте многоквартирных домов нет такого понятия как строительная аренда, есть лишь аренда с правом возведения постройки, но в контексте многоквартирной застройки, в силу закона, когда застройщик берёт участок в аренду, и возводит строение, этот земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир. А в случае частной домовой застройки у застройщика появляется преимущественное право приобретения земельного участка.
Т.о., с точки зрения приватизационных процессов, переход права собственности на многоквартирный дом смотрится несколько спорно и оказывается в конечном счёте выгоден застройщику, а не публично-правовому образованию, а также сомнительна его польза для собственников квартир, так как уход за землёй, находящейся в доле у множества собственников представляется практически невозможным. С точки зрения юридической техники и защиты интересов застройщика право застройки предоставляет более эффективный способ выразить изначальную волевую интенцию сторон, но с установленными заранее законодательными рамками, а кроме того, право застройки в отличие от строительной аренды можно передать в залог (залог на аренду считется бессмысленнен из-за своей малой стоимости).
Ограниченный срок жизни права застройки, в свою очередь, определяет возможность пользования строением застройщиком на время, достаточное для реализации своих имущественных интересов, направленных на возведение и пользование постройкой, но предоставляет собственнику земельного участка вернуть полный контроль над землёй и постройкой на нём. В какой-то мере право застройки - это очередная попытка найти баланс интересов сторон между собственниками земли, застройщиками и будущими квартирантами, где все по задумке должны "остаться при своих". Но мы не можем не отметить ряд вопросов, которые поднимаются при разговоре о праве застройки:
- Что произойдёт с собственниками квартир, когда суперфиций закончится, учитывая несколько непредсказуемый характер развития российских правовых институтов?
- Не проще ли будет признать, что мы зашли не туда в попытке примирить право собственности на квартиру и принцип присоединения?
