Как оформить недостатки при приемке квартиры?

В последнее время страна переживает строительный бум, продиктованный, целым рядом экономических и внешнеэкономических факторов. Огромное значение здесь имеет регулирование сдачи приемки с учетом закона о защите прав потребителей, введения счетов экскроу и договоров долевого участия, дабы существенные недостатки при приемке квартиры в новостройке от застройщика были выявлены потребителем.

С учетом условий договора долевого участия и закона о защите прав потребителей, решающее значение принимает акт приема-передачи, после подписания которого, владение квартирой в новостройке переходит к новому собственнику и производится регистрация прав собственности. А обязательства застройщика по договорам экскроу и долевого участия считаются выполненными.

ВАЖНО: при подписании акта приема передачи необходимо произвести тщательную приемку с фиксацией всех недостатков в виде дефектов и несоответствий договору долевого участия, действующим строительным нормам и правилам, которые в дальнейшем, безусловно, осложнят процесс отделки квартиры, проживания в ней (её использования) и повлияют на сроки периодических ремонтов.

Здесь важно помнить, что превышение от ровности пола и стен приведут к перерасходу материалов отделки, а невнимание к наличию уклонов и перепадов к травмам и ухудшению качества жизни. Из-за продуваний и плохой теплоизоляции вы будете зимой мерзнуть, а летом изнывать от жары. Плохая обработка панелей фасада может привести к проникновению влаги с улицы, плесени, разрушению стен. В итоге придется тратиться на обогреватели, кондиционеры, электроэнергию, самостоятельные ремонты или добиваться годами от управляющей компании исправления «косяков». Существенные недостатки при приемке квартиры от застройщика точно скажутся на ваших нервах, здоровье и состоянии кошелька.

Существуют недостатки, которые видны визуально (явные дефекты):

— наплывы; 

— каверны; 

— трещины; 

— повреждения элементов дверей; 

— повреждения окон квартиры. 

А также существуют скрытые недостатки, к примеру плохое основание (пустоты в массиве стен, пола и перекрытия, недостаточная прочность, отсутствие вентиляции), которые определяются с применением специальных методов и приборов (измерители прочности, тепловизоры, уровни, термогигроанемометры, пирометры, измерители скорости движения воздуха).

Скрытые дефекты в квартире после покупки и явные недостатки могут несущественно влиять на возможность использования объекта недвижимости по назначению (потертости, мелкие трещины, царапины). Но могут быть существенные и критические, без устранения которых использование объекта по назначению невозможно (отсутствие вентиляции, промерзание, трещины в стеклах, трещины в стенах и прочие).

Устранение недостатков может требовать как просто ремонта, так и замены отдельных конструкций (окна, двери) или переустройства вентиляционных систем, что выльется в значительные материальные затраты на работы и материалы по устранению выявленных дефектов.

Чтобы эти недостатки при приёмке квартиры были выявлены необходимо обращаться в специализированные организации, имеющие членство в НОПРИЗ или НОСТРОЙ. В принципе, можно обратиться и после приёмки квартиры, потому что закон предусматривает возможность направления претензии к качеству квартиры, при выявлении недостатков после приёмки квартиры, если эти недостатки не могли быть выявлены раньше (на практике их толкуют даже расширительно).

Но, чтобы не затягивать сроки, быстрее обеспечить исправление обнаруженных недочетов строителями и получить квартиру в достойном состоянии, приглашать специалистов надо на этапе приемки квартиры, до подписания акта приема передачи с оформлением акта о выявленных недостатках и составления соответствующего Заключения Специалиста.

При выявлении недостатков, необходимо прописать сроки их устранения и, в случае их неустранения, требовать стоимость их устранения для устранения своими силами или идти в суд с требованиями о понуждении застройщика устранить эти недостатки и взыскании неустойки по договору ДДУ. В любом случае необходимо обращаться в профессиональные организации.

ВАЖНО: приемка квартиры с недостатками по ДДУ допустима, покупатель имеет право обратиться в суд и после подписания акта приема-передачи.

После определения недостатков нередко идут двумя путями:

1) Не подписывать акт приёма-передачи;

2) Подписать его и пойти в суд позднее с требованием о взыскании суммы устранения выявленных недостатков.

Если выявлены существенные недостатки при приемке квартиры, акт приема-передачи можно не подписывать до устранения замечаний застройщиком.

Если акт приёма-передачи не был подписан дольщиком обоснованно, т.е. когда выявлены существенные недостатки при приёмке квартир, и застройщику это ясно, ему проще признать выявленные недостатки и произвести их устранение за свой счёт (за исключением, тех недостатков, которые он посчитает несущественными). И это не случайно, потому что в настоящий момент многие застройщики «закошмарены» тем, что нередко называют потребительским терроризмом – взысканием сумм, превышающих саму стоимость отделки.

Именно поэтому многие юристы предлагают пойти по второму пути, выявить некие «скрытые» недостатки позднее и отсудиться по ним с застройщиком. Я убеждён, что очень скоро эта «лавочка» закроется, но тем не менее… путь существует и многие этим пользуются. Если вы не знаете, как составить акт осмотра квартиры, обратитесь к профессионалам. Часто, присутствие члена НОПРИЗ или НОСТРОЙ может кардинально поменять отношение представителя застройщика к дефектам и сделать его более договороспособным.