Запрет на строительство в водоохранной зоне и береговой полосе

Позиция Верховного Суда: постройка у береговой линии признана незаконной

Верховный Суд РФ в мае 2026 года в очередной раз напомнил о правилах возведения объектов в границах береговой полосы. Суд высшей инстанции подтвердил приоритет природоохранного законодательства над зарегистрированными правами собственности на землю.

Суть спора:

Собственник земельного участка, граничащего с водоёмом, возвёл в пределах береговой линии капитальное строение и огородил территорию глухим забором, перекрыв проход к воде. Государственные органы обратились в суд с требованием признать объект самовольной постройкой. Нижестоящие инстанции расходились в оценках, ссылаясь на зарегистрированное в ЕГРН право собственности на землю, однако Верховный Суд РФ встал на сторону защиты публичных интересов.

Ключевые выводы Верховного Суда РФ:

• Согласно ст. 6 Водного кодекса РФ, береговая полоса (шириной 20 метров для большинства водных объектов) предназначена исключительно для общего пользования. Капитальное строительство здесь запрещено, за исключением гидротехнических сооружений.
• На основании п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ земли береговой полосы не могут находиться в частной собственности. Тот факт, что участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт ранее, не легализует возведённые на нём строения.
• Любые постройки, сооружения и ограждения, которые препятствуют свободному и бесплатному доступу граждан к водному объекту, признаются незаконными и подлежат демонтажу за счёт лица, их установившего.

Риски для коммерческих и девелоперских проектов:

Под риски судебных споров могут попасть любые объекты (включая базы отдыха, гостиницы, рестораны или причалы), если их контуры или ограждения фактически заходят на 20-метровую береговую зону (или 5-метровую для малых рек и каналов). Контролирующие органы имеют право инициировать подобные иски без ограничения сроков давности, так как ограничение доступа к воде считается длящимся нарушением.

Что делать:

При приобретении или проектировании объектов недвижимости вблизи водоёмов стандартной проверки выписки из ЕГРН недостаточно. Имеет смысл проводить более глубокий аудит:

1. Изучать детальный Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
2. Проверять наложение границ на Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
3. Проводить натурные геодезические измерения для точного установления береговой линии.

А за правовым аудитом земельных активов Вы всегда можете обратиться к нашим специалистам.

Всем peace!